孟晓苏：建议暂时叫停法拍房，法拍房对房价形成了边际定价效应！

孟晓苏：建议暂时叫停法拍房，法拍房对房价形成了边际定价效应！2026年初，房地产市场依旧寒冷，孟晓苏提出了一项大胆的建议：中止法拍房，并实施5000亿元收购计划。他认为法拍房正形成“边际价格”效应，导致房价与金融资产螺旋式下跌。

数据显示，2025年全国挂拍法拍房71.9万套，成交仅16.9万套，总成交金额同比下降23.6%，平均折价率降至74.1%。2026年开年第一周，主流拍卖平台新增法拍房1.2万套，平均每天1700多套，创下历史新高。高达85%的房源最终无人问津，无奈流拍。

房子从家庭的避风港变成法拍平台上的冰冷标的物，银行从贷款方变为最大的“房东”之一。这引发了一个尖锐的问题：叫停法拍究竟是阻断房价下跌恶性循环的救命稻草，还是掩盖市场脓包的饮鸩止渴？

法拍房市场的残酷不仅在于数量，更在于其对整个价格体系的颠覆。按拍卖规则，法拍房一般先按评估价7折起拍，若无人竞拍，第二轮再降20%，到第三轮可能只剩5折。这意味着一套市场价值100万的房产，最终可能以50万成交。这种价格倒挂现象在三四线城市尤为明显，一套200万的房子，买家能省出100万。但这看似捡漏的背后，隐藏着对市场价格的系统性冲击。

当一个小区内出现低价法拍房时，其成交价会迅速成为该小区房价估值的新基准，购房者、投资者以及评估机构普遍调低对整个小区房价的预期，导致整体估值被拉低。这种“边际价格”效应如同湖面投下的巨石，涟漪迅速扩散至整个区域。

连续流拍带来的心理机制更加可怕。一套房子经历一拍、二拍、变卖三轮流程后仍无人问津，这个信号比低价成交更具杀伤力。2025年一季度法拍住宅一拍房源成交率仅11.61%，而二拍和变卖阶段房源成交占比合计达到67.05%。成交路径后移反映买方对初始定价认可度持续下降，供需双方认知差距不断扩大。购房者开始形成一种预期：既然第一轮都卖不出去，第二轮肯定更便宜；既然第二轮还卖不出去，那第三轮可能就是个“白菜价”。这种“持币等待”的心态直接冻结了交易量，形成恶性循环。