建议设置物业“履约保证金” 防范物业“跑路”现象

随着现代城市住房标准和要求不断提高，大部分小区都引入物业公司进行专业管理。但近年来，物业“跑路”现象时有发生。今年一月，江苏南京一小区物业公司突然撤场，既未移交预收费用，也未完成小区资料和设施交接，导致后续两家新进场物业轮番催收，业主苦于维权，面临重复缴费困境。

全国人大代表、四川恒通动保生物科技有限公司散剂车间班组长李玉梅关注到了这类现象。她建议住建部门可向物业收取“履约保证金”，如有“跑路”等违约现象发生，可第一时间赔付业主，并将物业公司拉入黑名单。

李玉梅指出，许多小区物业存在服务质效低下、公共收益不透明等问题，加上定价机制失衡、缺乏监管，业主和物业之间的关系常常紧张。在市场调研过程中，她发现这种情况在小县城的老旧小区尤为常见。有些物业“跑路”后，业主维权非常困难。例如，她所在城市的一个小区曾多次出现外来人员占用业主车位停车的问题，引发物业和业主之间的纠纷。物业费交了却无法保证最基本的权益，这说明物管服务不到位。

此外，小区物业的定价机制对不少业主来说也是一个难题。普遍按建筑面积计费的模式未能体现业主对公共区域的实际使用差异，易引发纠纷。很多物业的收费项目只是一个“大框架”，并没有明确相应的服务标准和收费明细，一旦发生纠纷，很难说清物业是否执行到位。

为解决这些问题，李玉梅建议住建部门牵头设立应急保障基金或建立应急服务机制，确保小区基础服务不受影响。同时，建立物业服务企业及其主要责任人“黑名单”制度，与行业准入直接挂钩。针对物业定价机制，她建议授权地方政府探索更科学的物业费计价方式，如“基础服务费+专项公摊”，推动质价相符、公开透明。推行服务标准、收费明细、公共收益的定期审计与公示制度。

在监督和维权方面，李玉梅认为可以明确住建、市场监管、消防等部门的物业管理职责清单，建立联合执法与信息共享机制。同时，在法律中清晰列举街道（乡镇）、社区在指导、监督业主自治活动中的程序性职责，加大对物业公司的管理和监督，提高业主们居住的安全性和幸福感。